GrdstVG
1. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG ist die Genehmigung zu versagen, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde. Dies ist nach § 9 Abs. 2 GrdstVG in der Regel anzunehmen, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widersprechen würde. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist dies insbesondere der Fall, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Vollerwerbslandwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (etwa BGH, NJW-RR 1998, 1470, 1471;BGH, RdL 2011, 97, 98, BGH, RdL 2011, 270, jeweils m. w. N.). Denn die Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur zielen in erster Linie auf die Schaffung und Erhaltung selbstständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Landwirtschaft nur in begrenztem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugutekommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften (BGH, RdL 2011, 97, 98).
2. Für die Frage, ob es sich bei dem Erwerber um einen Landwirt handelt, kommt es auf die tatsächlichen Umstände in dem durch § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG festgelegten Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen an (BGH, RdL 2006, 236, 237; BGH, AUR 2007, 55, 56; BGH, RdL 2011, 270 m. w. N.).
3. Der Begriff des Landwirts orientiert sich an § 1 Abs. 2, 4 des Gesetzes über die Altershilfe für Landwirte (ALG) (vgl. BGH, AUR 2007, 55, 56 m. w. N.;BGH, RdL 2011, 97, 98 m. w. N.). Danach ist Landwirt, wer als Unternehmer ein auf Bodenbewirtschaftung beruhendes Unternehmen der Landwirtschaft betreibt, das eine bestimmte Mindestgröße erreicht, wobei derjenige Unternehmer ist, der seine berufliche Tätigkeit selbstständig ausübt. Hieraus folgt, dass allein das Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken sowie die Anmeldung eines landwirtschaftlichen Betriebes noch keinen Landwirt ausmachen. Entscheidend ist die Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit, die auf die Bewirtschaftung eines landwirtschaftliches Betriebes ausgerichtet ist und zudem die Existenzgrundlage des Landwirts bildet (vgl. Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, Praxiskommentar, 5. Auflage, Ziffer 4.10.3.2, Seite 445/446 m. w. N.).
4. Unternehmensträger können natürliche Personen als Einzelunternehmen, juristische Personen sowie rechtlich verselbstständigte Gesamthandsgemeinschaften sein. Da es für die Frage, wer Träger des Unternehmens ist, entscheidend darauf ankommt, wie das Rechtssubjekt nach außen auftritt, ist Unternehmensträger auch der als Strohmann vorgeschobene Betriebsinhaber und nicht die hinter dem Strohmann stehende Person, bei der sich die Betriebsführung wirtschaftlich auswirkt.
5. Organisiert sich ein Einzelunternehmer in der Rechtsform der GmbH & Co. KGBitte wählen Sie ein Schlagwort:
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als Einpersonen-GmbH & Co. KGBitte wählen Sie ein Schlagwort:
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, liegen dem oftmals steuerlich motivierte Gründe zugrunde. Die Gründe für die Wahl dieser Rechtsform haben aber keine rechtlichen Auswirkungen in Bezug auf die Behandlung der Gesellschaft als Rechtssubjekt. Die Rechtsform der GmbH & Co. KGBitte wählen Sie ein Schlagwort:
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ist nicht nur steuerrechtlich, sondern auch als zivilrechtlich zulässige Gestaltungsform anerkannt. Tritt sie als eigenständiges Rechtssubjekt nach außen in Erscheinung, ist Träger des Unternehmers allein die GmbH & Co. KGBitte wählen Sie ein Schlagwort:
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und nicht die hinter ihr stehende natürliche Person. Deshalb kommt es etwa zu einer von dem Verpächter abhängigen Auswechselung des Vertragspartners nach § 589 BGB, wenn eine natürliche Person als Pächter von landwirtschaftlichen Nutzflächen diese in eine von ihm gegründete Kommanditgesellschaft einbringt, auch wenn der Pächter der alleinige Gesellschafter und Geschäftsführer der Komplementärgesellschaft der Kommanditgesellschaft ist (vgl. OLG BraunschweigBitte wählen Sie ein Schlagwort:
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OLG Braunschweig
, RdL 2010, 101, 102).
6. Eine Kommanditgesellschaft (KG) ist in erster Linie eine handelsrechtliche Gesamthandsgesellschaft, die als solche am Rechtsverkehr teilnimmt. Auch wenn ihr Zweck im Einzelfall in der Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes besteht, macht sie dies nicht ohne weiteres zu einem hauptberuflichen Landwirt. Wird ein landwirtschaftlicher Betrieb von einer Gesellschaft bewirtschaftet, kommt es für die Landwirtseigenschaft maßgeblich auf die Person an, die die verantwortliche Leitung des Betriebes innehat. Denn der Begriff des Landwirts setzt eine landwirtschaftlich ausgerichtete und eigenverantwortlich wahrgenommene Tätigkeit voraus, die zur Sicherung der Existenzgrundlage des Landwirts beitragen soll. Da der Kommanditist einer KG keine auf Erwerb gerichtete Tätigkeit ausübt, ist die Frage nach der Landwirtseigenschaft einer KG an die Person ihres persönlich haftenden Gesellschafters auszurichten (vgl. OLG KölnBitte wählen Sie ein Schlagwort:
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OLG Köln
, RdL 1980, 273, 274; ferner Netz, a. a. O., Ziffer 4.10.3.15.2.2, Seite 497). Ist dieser als Landwirt zu qualifizieren, ist sowohl dieser Gesellschafter als auch die KG selbst als Landwirt einzustufen. Dies ist etwa der Fall, wenn der persönlich haftende Gesellschafter seinen Arbeitsplatz auf dem Betrieb hat und ausgebildeter Landwirt ist (vgl. Netz, a. a. O., Seite 497 am Ende).
7. Es ist allgemein anerkannt, dass eine GmbH, wenn sie Landwirtschaft betreibt, einem Haupterwerbslandwirt gleichsteht (Netz, a. a. O., Ziffer 4.10.3.2 Seite 446 unten/467, ferner Ziffer 4.10.3.15.3 Seite 498). Dies gilt aber nicht zugleich für ihre Gesellschafter, zumal diese nur beschränkt mit ihrem Gesellschaftsanteil haften und als solche auch keine unternehmerische Tätigkeit ausüben. In ihrer Funktion als Gesellschafter einer GmbH erfüllen sie deshalb nicht die Eigenschaften eines Landwirts, und zwar auch dann nicht, wenn sie zugleich die Geschäftsführung der GmbH innehaben, weil der gesetzliche Vertreter nicht dem Unternehmensträger gleichgesetzt werden kann. Vielmehr hat es uneingeschränkt bei dem Grundsatz zu verbleiben, dass es sich bei der GmbH einerseits und ihren Gesellschaftern andererseits um verschiedene Personen im Rechtssinne handelt, die von einander zu unterscheiden und zu behandeln sind.
8. Der Nichtlandwirt wird dann einem Landwirt gleichgestellt, „wenn der Nichtlandwirt über konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten zur Aufnahme einer leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit verfügt und bereits entsprechende Vorkehrungen getroffen hat“ (vgl. BGH, RdL 2011, 97, 98).
9. Der Erwerb von Grundstücken durch Nichtlandwirte mit dem Ziel der Verpachtung (Überlassung) an Landwirte läuft dem Ziel des Grundstückverkehrsgesetzes zuwider (BGH, RdL 2011, 97, 99).
10. Ein Grundstückseigentümer, der seine landwirtschaftlichen Nutzflächen vertraglich zur Nutzung in eine GmbH & Co. KGBitte wählen Sie ein Schlagwort:
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eingebracht hat, ist als Erwerber weiterer Flächen selbst dann kein ausübender Landwirt nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, wenn er Alleingesellschafter und Geschäftsführer der Komplementär-GmbH und zudem einziger Kommanditist ist.
11. Im Falle einer Unternehmensspaltung hat der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 26. November 2010 (BLw 14/09, RdL 2011, S. 97) unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch ein selbst nicht Landwirtschaft betreibendes Unternehmen dem Erwerb durch einen Landwirt bzw. landwirtschaftliches Unternehmen gleichgestellt. Dem lag zugrunde, dass die Käuferin, eine Kommanditgesellschaft, deren Unternehmensgegenstand der Ankauf und die Verpachtung landwirtschaftlicher Grundstücke bildet, in einen Unternehmensverbund mehrerer Landwirtschaft betreibender Familienangehöriger eingebunden war, wobei durch vertragliche Absprachen die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftlich betreibende Unternehmensteil sichergestellt war. Bei einer derartigen Aufspaltung des landwirtschaftlichen Unternehmens in eine Besitz- und eine Betriebsgesellschaft ist nach Einschätzung des BGH eine Ausnahme von der Regel anzuerkennen, nach der die Veräußerung an einen Nichtlandwirt bei Vorhandensein eines Erwerbsinteresses eines Landwirts eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet. Denn die Situation stellt sich aufgrund der sachlichen und personellen Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und Betriebsgesellschaft und der damit einhergehenden gleichen Interessenausrichtung bei wertender wirtschaftlicher Betrachtung im Ergebnis so dar, als ob die landwirtschaftliche Betriebsgesellschaft selbst den Kaufvertrag abgeschlossen hätte (BGH, RdL 2011, 97, 99; s. auch OLG Jena, AUR 2010, 87).
Schlagworte: Betriebsaufspaltung, Ein-Mann-Gesellschaft, Ein-Personen-Gesellschaft, Einbringung, Erwerber, Gesellschafter, GmbH & Co. KG, grundstücksbesitzende Gesellschaft, Spaltung, Strohmann