OLG Dresden, Urteil vom 27. Januar 2017 – 5 U 645/16

§ 125 S 1 BGB, § 311b Abs 1 S 1 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 546 Abs 2 BGB, § 581 Abs 2 BGB, § 985 BGB

Zur Beurkundungsbedürftigkeit nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB einer Treuhandabrede, nach welcher der Treunehmer ein Grundstück mit der Zielrichtung erwerben soll, es dem Treugeber nach Abschluss von dessen finanzieller Sanierung wieder zurück zu übertragen.

Aus den Gründen

1. Der Kläger hat gegen sämtliche Beklagte einen Herausgabeanspruch aus § 985 BGB bzw. aus §§ 546 Abs. 1, Abs. 2, 581 Abs. 2 BGB, weil er Eigentümer der streitgegenständlichen Grundstücke ist und die Beklagten ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 Abs. 1 BGB nur aus dem Pachtvertrag vom 30.12.2001 mit den Nachträgen vom 15.11.2007 und 15.09.2008 zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) herleiten könnten, welchen der Kläger aber mit seinem Schreiben vom 13.05.2014 wirksam außerordentlich und fristlos wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3a und b BGB gekündigt hat, nachdem die Beklagte zu 1) unstrittig seit dem Januar 2013 keine Pacht mehr an den Kläger entrichtet hat.

Die Beklagten behaupten zu Unrecht, ihr Recht zum Besitz aus einer Treuhandvereinbarung zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) herleiten zu können, denn sie haben den Abschluss der vom Kläger bestrittenen Treuhandvereinbarung nicht bewiesen (dazu a). Auch wenn man vom Beweis der von den Beklagten behaupteten Treuhandvereinbarung zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) ausginge, könnten die Beklagten ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 Abs. 1 BGB auf diese nicht stützen, weil sie wegen Verstoßes gegen die gesetzlich vorgeschriebene Form aus § 311b Abs. 1 S. 1 BGB gemäß § 125 S. 1 BGB nichtig wäre (dazu b).

a) Die Beklagten haben den Abschluss einer Treuhandvereinbarung zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) nicht bewiesen. Die Beklagten tragen bereits nicht schlüssig zum Inhalt der behaupteten Treuhandabrede vor, denn ihrem Vorbringen lässt sich zwar entnehmen, dass der Kläger das Eigentum an den streitgegenständlichen Grundstücken erwerben und solange halten sollte, bis dieses nach Abzahlung der Darlehensschulden, die der Kläger übernommen hatte, und einer gewissen „Honorierung“ des Klägers wieder zurückübertragen werden konnte.

Unbestimmt und nicht bestimmbar ist aber nach dem Vortrag der Beklagten, welche Höhe die „Honorierung“ des Klägers haben sollte, so dass sie eine alle wesentlichen Vertragsbestandteile beinhaltende Vereinbarung bereits nicht darlegen. Die Beklagten tragen weder einen konkreten Geldbetrag noch einen Berechnungsmodus für die Bestimmung der konkreten Vergütungshöhe (etwa einen Bruchteil des Grundstückskaufpreises oder Ähnliches) oder eine Honorarordnung bzw. Taxe vor, aus welcher das vereinbarte Entgelt berechnet werden könnte. Der insoweit fehlende Vortrag von Seiten der Beklagten spiegelt sich in den Ausführungen des Landgerichtes wider, welches Feststellungen zur Höhe der dem Kläger zustehenden Vergütung nicht nur nicht trifft, sondern ausdrücklich ausführt, dass es die Höhe der „Honorierung“ nicht bestimmen könne. So heißt es auf Seite 8 des erstinstanzlichen Urteiles unter I.1. der Entscheidungsgründe, der Kläger habe eine „gewisse“ Honorierung, also einen unbestimmten Betrag, verlangen können. Auf Seite 13 unter I.3.b) des erstinstanzlichen Urteiles führt das Landgericht zudem aus, es könne den vom Kläger noch zu verlangenden Betrag nicht beziffern, weil die an den Kläger zu leistende Vergütung nicht festgelegt worden sei. Die Beklagten haben auch nicht vorgetragen, es sei ein Leistungsbestimmungsrecht für die Vergütung durch den Kläger nach § 315 Abs. 1 BGB vereinbart worden. Auf Vorhalt durch den Senat im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 11.01.2017 hat der Beklagtenvertreter ausgeführt, die Höhe der Vergütung sei bestimmbar gewesen, weil es um eine „angemessene“ Vergütung gegangen wäre. Auf Nachfrage durch den Senat, anhand welcher Kriterien sich die Angemessenheit hätte bestimmen sollen, hat der Klägervertreter auf die Steuerberatergebührenordnung verwiesen. Diese Honorarordnung kann aber nicht herangezogen werden, denn abgesehen davon, dass sich im bisherigen Sachvortrag kein Anhaltspunkt dafür findet, dass die Steuerberatergebührenverordnung für die Vergütung hätte zugrunde gelegt werden sollen, hätte es sich bei der Tätigkeit des Klägers im Rahmen einer Treuhandvereinbarung nicht um eine Steuerberatertätigkeit gehandelt, sondern um eine nicht näher spezifizierte Geschäftsbesorgung.

Es lässt sich danach nicht feststellen, dass die vorgesehene „Vergütung“ aus einer Vergütungsordnung hergeleitet werden könnte. Dass dies auch von den Beklagten bisher nicht anders gesehen wurde, wird bestätigt durch das Verhalten von ihnen und dem Kläger im November 2007, welches von den Beklagten im Verfahren vorgetragen und durch den Zeugen K. bestätigt wurde. Danach nannte der Kläger im November 2007 – für den Zeugen K. überraschend – einen Rückkaufpreis von 300.000,00 EUR für das Grundstück, der von den in der Besprechung anwesenden Beklagten mit Schweigen entgegengenommen wurde. Der Zeuge K. sprach dann auf der Rückfahrt von der Besprechung mit dem Kläger, bei welcher der Zeuge K. Beifahrer war, an, dass die Zahlung von 300.000,00 EUR wohl eine Vergütung für das vom Kläger übernommene Risiko und den persönlichen Aufwand sein solle, woraufhin der Kläger genickt haben soll. Im Folgenden erklärt der Zeuge K., er habe die Forderung von 300.000,00 EUR nachvollziehen können und auch den Eindruck gehabt, dass dies akzeptiert worden sei. Weiterhin erklärte er, er habe möglicherweise seine Mandanten im Jahre 2007 dahingehend beraten müssen, dass 300.000,00 EUR zu viel seien. Er habe aber die Verhandlungsposition des Klägers nachvollziehen können. Dieser Vorfall bestätigt, dass die Parteien zwar von einer Honorierung des Klägers ausgingen, der Umfang der Honorierung aber nicht vereinbart und inhaltlich unbestimmt war. Der vom Kläger aufgemachten Forderung konnte deshalb auch nicht begründet widersprochen werden. Es blieb lediglich ein Gefühl, ob die Forderung angemessen erschien oder nicht. Anderenfalls hätte es sich für die Beklagten oder ihren dabeisitzenden Rechtsanwalt, den Zeugen K., aufgedrängt, auf eine entsprechende Vereinbarung, nach welcher jedenfalls die Vergütung hätte berechnet werden können, hinzuweisen. Im Falle eines einseitigen Bestimmungsrechtes hätte darauf hingewiesen werden können, dass man die Forderung auf Billigkeit überprüfen lassen wolle. All dies geschah jedoch nicht, was bestätigt, dass in Bezug auf die Höhe der Honorierung weder ein bestimmter noch ein bestimmbarer Betrag vereinbart war. Im Ergebnis liegt deshalb im zentralen Bereich der Vergütung für die Tätigkeit des Klägers eine unvollständige Verständigung vor, so dass der Abschluss einer Vereinbarung durch den Senat nicht festgestellt werden kann.

Die Vergütungshöhe ist kein Nebenpunkt der Vereinbarung, wie sich letztlich auch am vorliegenden Rechtsstreit zeigt. Die ursprünglich von den Parteien beabsichtigte Rückübereignung der beiden Grundstücke ist nicht daran gescheitert, dass der Kläger – ob dazu verpflichtet oder nicht – die Rückübertragung nicht angeboten hätte, sondern daran, das der vom Kläger genannte Kaufpreis als Schlusszahlung aus Sicht der Beklagten zu hoch war. Genau diese Frage nach der zutreffenden Höhe des Kaufpreises kann aber – auch durch ein Gericht – nur dann beantwortet werden, wenn die Höhe der Honorierung des Klägers bestimmt oder zumindest bestimmbar vereinbart worden ist. Daran fehlt es, so dass die Vereinbarung einer Treuhandabrede zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) vom Senat nicht festgestellt werden kann.

Ergänzend ist festzuhalten, dass der Vortrag der Beklagten zu der Frage, auf wen die Rückübertragung der Grundstücke nach der Vereinbarung erfolgen sollte, widersprüchlich ist. Nachdem sich die Beklagten dazu zunächst im Laufe des erstinstanzlichen Prozesses nicht konkret geäußert hatten, brachten sie mit dem nach der mündlichen Verhandlung vom 02.03.2016 eingegangenen Schriftsatz vom 01.04.2016 auf Seite 2 (Bl. 107 dA) vor, das Grundeigentum sollte auf die Treugeber, die Beklagten zu 2), 4) und 5), oder, sofern dies bei diesen nicht möglich sein sollte, auf einen von ihnen zu benennenden Dritten aus dem Familienkreis zurückübertragen werden. Auf Seite 8 der Berufungserwiderung vom 07.09.2016 (Bl. 166 dA) tragen die Beklagten nunmehr abweichend vor, im Rahmen der getroffenen Treuhandabrede sei nicht klar gewesen, auf wen das Grundstückseigentum letztlich zurückübertragen werden sollte, außer, dass es an die Familien H. und F. zurückgehen sollte. Es kommt hinzu, dass das von Seiten der Beklagten als Anlage B 18 vorgelegte Schreiben vom 24.11.2007 nicht zu dem von den Beklagten erstinstanzlich dargestellten Inhalt der Treuhandvereinbarung passt. In diesem Schreiben erklären die Beklagten zu 2), zu 4), zu 7) und zu 8), sie bestimmten, dass der Beklagte zu 3) als handlungsbevollmächtigt für den Rückerwerb der Immobilie „F… Hof H…“ bestimmt werde. Die Erklärenden dieses Schreibens sind nicht die Treugeber einer etwaigen Treuhandabrede, die Beklagten zu 2), 4) und 5), sondern ein sich von ihnen unterscheidender Personenkreis.

Der Senat unterliegt insoweit keiner Bindung an die Feststellung des Landgerichts nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, weil auch das Landgericht eine bestimmte oder bestimmbare Höhe des Honorars zugunsten des Klägers nicht festgestellt hat. Zudem monieren selbst die Beklagten auf Seite 1 der Berufungsbegründung vom 07.09.2016 (Bl. 159 dA.), dass das Landgericht eine Treuhandabrede unzutreffend mit „den Beklagten“, nicht aber mit den Beklagten zu 2), 4) und 5) festgestellt hat. Wollte man dies anders beurteilen, ergäben sich aus den dargelegten Umständen konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen des Landgerichtes. Der Senat wäre in diesem Falle ausnahmsweise nicht verpflichtet, den erstinstanzlich vernommenen Zeugen K. erneut zu vernehmen, weil er seine Überzeugung auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage betreffen (vgl. BGH, Beschluss vom 21.03.2012, XII ZR 18/11, NJW-RR 2012, 704). Der Zeuge K. hat keine eigenen Wahrnehmungen zum Inhalt der Vereinbarung zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), 4) und 5) gemacht, und die vom Senat dargelegten Umstände stehen im Widerspruch weder zur Glaubhaftigkeit seiner Aussage noch zur Glaubwürdigkeit seiner Person.

b) Ginge man vom Abschluss der von den Beklagten behaupteten mündlichen Treuhandvereinbarung zwischen dem Kläger und den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) aus, verstieße diese in mehrfacher Hinsicht gegen § 311b Abs. 1 S. 1 BGB, weil sie nicht die notarielle Form einhielt, aber die Verpflichtungen beinhaltete, das Eigentum an Grundstücken zu übertragen und zu erwerben. Die von den Beklagten behauptete Treuhandvereinbarung enthielt drei beurkundungspflichtige Verbindlichkeiten, nämlich die Verpflichtung des Klägers zum Erwerb der beiden Grundstücke, die Verpflichtung des Klägers zur (Rück-)Übertragung der beiden Grundstücke und die Verpflichtung eines oder mehrerer der Beklagten zum Erwerb der beiden Grundstücke vom Kläger. Ein etwaiger Formverstoß durch die Erwerbsverpflichtung zu Lasten des Klägers ist zwar gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGB durch seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch geheilt. Dies gilt aber nicht für die beiden weiteren Verpflichtungen zur Übertragung bzw. zum Erwerb der Grundstücke, denn es wurde nicht anstelle des Klägers ein Erwerber der Grundstücke als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Es ist zwar zu berücksichtigen, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. Urteil vom 05.11.1982, V ZR 228/80, NJW 1983, 566; Urteil vom 07.10.1994, V ZR 102/93, NJW 1994, 3346) bei einem auf die Beschaffung eines Grundstückes von einem Dritten gerichteten Auftrag, bei dem der Beauftragte im eigenen Namen, aber für Rechnung des Auftraggebers handeln soll (Treuhand), die Verpflichtung des Beauftragten zur Weiterübereignung des Grundstückes an den Auftraggeber keine Beurkundungspflicht nach § 313 BGB a.F. (§ 311b Abs. 1 BGB n.F.) auslöst, weil sich diese Verpflichtung nicht erst aus einer etwa unmittelbar hierauf gerichteten vertraglichen Abrede ergibt, sondern bereits aus der gesetzlichen Vorschrift des § 667 BGB, wonach der Beauftragte das aus der Geschäftsbesorgung Erlangte an den Auftraggeber herauszugeben hat. Dies gilt auch dann, wenn der Beauftragte das Erlangte auf Geheiß des Auftraggebers einem Dritten herauszugeben hat. Der Bundesgerichtshof stützt diese Rechtsprechung nicht nur darauf, dass die Pflicht zur Herausgabe des durch den Auftrag Erlangten aus dem Gesetz, nicht aber aus einem Vertrag, folgt, sondern auch auf den Unterschied des in § 667 BGB zum Ausdruck gelangten Rechtsgedankens gegenüber dem Normzweck des § 313 BGB a.F. Der Beauftragte, der für den Auftraggeber ein Grundstück erwirbt, soll hinsichtlich des Grundstückseigentums von vornherein wirtschaftlich nur Durchgangsstelle sein und bedarf deswegen nicht des besonderen Schutzes, wie er durch den einen anderen Sachverhalt betreffenden § 313 BGB a.F. geschaffen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 05.11.1982, a.a.O.).

Zur Überzeugung des Senates ist diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aber nicht auf die besondere Fallgestaltung anzuwenden, die vorliegend zur Entscheidung steht. In den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen war der Kern des Auftrages die Grundstücksbeschaffung für den Auftraggeber, so dass die Weiterveräußerung an den Auftraggeber als gesetzliche Folge des Auftrages unter § 667 BGB gefasst werden konnte. Im vorliegenden Falle ist der Kern des Auftrages gerade nicht die Beschaffung eines Grundstückes für den Auftraggeber, hier also die Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5), weil diese selbst bereits Eigentümer der beiden streitgegenständlichen Grundstücke waren. Vielmehr war der Kern des von den Beklagten behaupteten Auftrages die Abnahme der Grundstücke, nämlich deren Übernahme aus dem Eigentum der Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5), damit diese sich wirtschaftlich sanieren können, ohne einen Zugriff von ihren Gläubigern auf die Grundstücke befürchten zu müssen. Im vorliegenden Verfahren wird dieser Zusammenhang von den Parteien dahin umschrieben, dass die Beklagten „insolvenzrechtliche Gründe“ dafür hatten, während der Sanierungsphase nicht Eigentümer der beiden Grundstücke zu sein. So führen etwa die Beklagten auf Seite 7 der Berufungserwiderung vom 07.09.2016 (Bl. 165 dA) aus, es sei logisch, dass die Pachtvertragsregelung die Treuhandvereinbarung verdecken sollte und bestätige die Aussage des Klägers gegenüber dem Zeugen K., dass er eine Offenlegung aus insolvenzrechtlichen Gründen nicht gewollt habe. Dies sei in der Tat im wohlverstandenen Interesse der Beklagten gewesen. Liegt aber der Schwerpunkt des Auftrages – wie im vorliegend zu beurteilenden Fall – darin, den Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) das Eigentum an den Grundstücken – wenn auch mit einer zukünftigen Rückkaufsperspektive – abzunehmen, dann ist es Bestandteil dieser spezifischen – vertraglichen – Gesamtregelung, dass dieselben Grundstücke nach einer gewissen Zeit und unter gewissen Voraussetzungen wieder an die Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) bzw. an von diesen zu benennende Dritte zurückzuübertragen ist. Die Verpflichtung des Klägers zur (Rück-)Übertragung der Grundstücke ist in diesem Falle nicht die gesetzliche Folge des Auftrages nach § 667 BGB, sondern vielmehr Bestandteil einer mehrstufigen vertraglichen Vereinbarung, so dass sie auf einem Vertrag beruht und § 331b Abs. 1 S. 1 BGB Anwendung findet. Dieser Würdigung des behaupteten Auftrages folgend führte der Beklagtenvertreter im Rahmen der Erörterung der Sache vor dem Senat aus, man müsse die Erwerbs- und (Rück-)Übertragungsverpflichtung des Klägers als einheitliche vertragliche Abrede verstehen. Für die Wirksamkeit der (Rück-)Übertragungsverpflichtung berief er sich nicht auf die dargestellte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sondern auf die Heilung des Formverstoßes nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB. Die Eintragung des Klägers als Eigentümer im Grundbuch müsse nicht nur den Formmangel der Erwerbsverpflichtung sondern auch den Formverstoß hinsichtlich der (Rück-)Übertragungsverpflichtung heilen. Dem kann allerdings nicht gefolgt werden, weil eine etwaige Heilung nur in Bezug auf die jeweilige Erwerbs- und Übertragungsverpflichtung eintritt (vgl. BGH, Urteil vom 02.05.1996, III ZR 50/95, NJW 1996, 1960).

Der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt unterscheidet sich von den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen auch darin, dass hier die Übertragung des Grundstückseigentums auf den Auftragnehmer, den Kläger, nicht von vornherein wirtschaftlich nur Durchgangsstelle sein sollte, weil ausdrücklich eine langfristige Übertragung auf den Kläger gewollt war, die auch nach außen gegenüber den Gläubigern präsentiert werden konnte. Es greift also auch das dargestellte zweite Begründungselement der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Ausnahme von der Beurkundungspflicht nicht ein. Im Ergebnis besteht für die (Rück-)Übertragungsverpflichtung zu Lasten des Klägers die notarielle Form aus § 311b Abs. 1 S. 1 BGB.

Zudem verstößt auch die mit der (Rück-)Übertragungsverpflichtung des Klägers korrespondierende Erwerbsverpflichtung der Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) in Bezug auf die beiden Grundstücke gegen die notarielle Form aus § 311b Abs. 1 S. 1 BGB. Entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung ist es dem Kläger nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf den Formverstoß wegen der Erwerbspflicht zu berufen. Der Einwand der Treuwidrigkeit ist zwar in denjenigen Fällen begründet, in welchen der Auftragnehmer mit Mitteln des Auftraggebers das Grundstück erworben hat, weil es dann treuwidrig wäre, wenn der Auftragnehmer sich auf die Schutzwirkung einer Formvorschrift berufen würde, deren Schutz allein dem erwerbswilligen Auftraggeber zugutekommen soll. In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof in dem vom Landgericht zitierten Urteil vom 05.11.1982 (a.a.O.) entschieden.

Die Berufung auf den Formmangel wegen der Erwerbspflicht des Auftraggebers von Seiten des Auftragnehmers verstößt aber nicht in allen Fällen gegen Treu und Glauben, weil es jeweils einer wertenden Betrachtung sämtlicher Umstände des Einzelfalles bedarf, bei welcher nicht nur die berechtigten Interessen des Auftraggebers, sondern auch diejenigen des Beauftragten zu berücksichtigen sind (vgl. BGH, Urteil vom 02.05.1996, a.a.O.). Danach ist die Berufung auf den Formmangel durch den Auftragnehmer regelmäßig treuwidrig, wenn er den Grundstückserwerb ausschließlich mit Mitteln des Auftraggebers getätigt und deswegen nicht die spezifischen Risiken des Erwerbsvorganges getragen hat. Anders ist es aber dann, wenn der Auftragnehmer die Mittel zur Finanzierung des Grundstückserwerbes und die damit verbundenen Risiken jedenfalls überwiegend selbst getragen hat. In einer solchen Konstellation stellt sich die Berufung des Auftragnehmers auf die Formwidrigkeit der Erwerbsverpflichtung durch den Auftraggeber nicht von vornherein als treuwidrig dar. Nach dem Sachverhalt, welcher der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 02.05.1996 (a.a.O.) zugrunde lag, hatte der Auftragnehmer einen Barbetrag von 25.300,00 DM im Rahmen einer Zwangsversteigerung aufzubringen, von welchem der Auftraggeber lediglich den Teilbetrag von 5.300,00 DM beigesteuert hatte.

Vergleichbar ist die im vorliegenden Falle zu beurteilende Konstellation, denn der Kläger hat den Kaufpreis zum Erwerb der beiden Grundstücke von 800.000,00 DM selbst finanziert. Von Beklagtenseite wurden nur die Nebenkosten, also etwa die notarielle Beurkundung und die Grunderwerbssteuer, übernommen. Das mit der Finanzierung verbundene Risiko blieb beim Kläger. Angesichts der unstrittigen Zahlungsschwierigkeiten der Beklagten zum damaligen Zeitpunkt war diese Risiko auch nicht zu vernachlässigen. Soweit die Beklagten behaupten, der Beklagte zu 4) habe dem Kläger am 18.11.2001 einen Barbetrag von 150.000,00 DM gezahlt, um dieses wirtschaftliche Risiko des Klägers im Zusammenhang mit dem Erwerbsvorgang abzudecken, haben sie diese Behauptung nicht bewiesen. Der Senat hat zu dieser Frage den Kläger und den Beklagten zu 4) persönlich angehört und sich aufgrund des persönlichen Eindrucks der beiden Parteien nicht die Überzeugung davon verschaffen können, dass die Zahlung, wie von den Beklagten behauptet, erfolgt ist. Die Beklagten haben den Beweis auch nicht durch die Vorlage des Bewirtungsbelegs vom 18.11.2001 (Anlage K 49, Bl. 170 dA) geführt, denn es handelt sich dabei um einen Eigenbeleg des Beklagten zu 4), welcher ihn allein unterschrieben hat. Es erscheint dem Senat zudem nicht plausibel, dass der Beklagte zu 4) Mitte November 2001 über einen Barbetrag in dieser Höhe verfügte, zumal sogar die Beklagten zu 2) bis 6) gemeinschaftlich im Rahmen ihrer Vereinbarung mit der Sparkasse D. im Dezember 2001 für denselben Zahlungsbetrag von 150.000,00 DM eine sehr langfristige Ratenzahlung bekamen, wonach sie diesen Betrag in 150 monatlichen Raten zu 1.000,00 DM zu zahlen hatten. Im Ergebnis ist es dem Kläger im vorliegend zu beurteilenden Fall nicht nach § 242 BGB verwehrt, sich auf die Formwidrigkeit der Erwerbsverpflichtung zu Lasten der Beklagten zu 2), zu 4) und zu 5) zu berufen.

2. Der Kläger kann aus dem Pachtvertrag vom 30.12.2001 mit den Nachträgen vom 15.11.2007 und vom 16.09.2008 von der Beklagten zu 1) gemäß § 581 Abs. 1 S. 2 BGB und von den Beklagten zu 4) und zu 7) als den Komplementären der Beklagten zu 1) gemäß §§ 128 S. 1, 161 Abs. 1 HGB die Pacht für die Monate Januar, Februar und März 2013 verlangen, welche bisher unstrittig nicht gezahlt worden ist.

Entgegen der Auffassung des Klägers kann er allerdings nur eine monatliche Pacht in Höhe von 2.020,00 EUR verlangen, nicht aber in Höhe von 3.520,00 EUR. Es trifft zwar zu, dass die Herabsetzung der monatlichen Pacht von 3.520,00 EUR auf 2.020,00 EUR im Nachtrag vom 15.11.2007 in § 2 auf den Zeitraum vom 01.01.2008 bis zum 31.12.2012 befristet war. Nach Auffassung des Senates ist aber die Regelung in § 3 des Nachtrages vom 15.09.2008 dahingehend zu verstehen, dass ab dem 01.01.2008 eine monatliche Pacht von 2.020,00 EUR auch über den 31.12.2012 hinaus geschuldet war. In § 3 des Nachtrages vom 16.09.2008 wird rückwirkend ab dem 01.01.2008 vereinbart, dass sich die monatlich zu leistende Zahlung in Höhe von 3.520,00 EUR aus einer Pacht von 2.020,00 EUR und aus einem Bindungsentgelt von 1.500,00 EUR zusammensetzt, welches als Anzahlung auf den Kaufpreis der wieder zurückzukaufenden Grundstücke angerechnet werden sollte. Die zeitliche Einordnung dieser Regelung bis zum 31.12.2012 war erkennbar dem Umstand geschuldet, dass die Parteien des Pachtvertrages davon ausgingen, dass der Rückkauf der beiden Grundstücke bis zum 31.12.2012 abgeschlossen worden sein würde. Die Frage, was für den Fall zu gelten hätte, dass es bis zum 31.12.2012 nicht zu einem Rückkauf der Grundstücke kommen würde, ist in dem Nachtrag vom 16.09.2008 nicht ausdrücklich geregelt. Nach Auffassung des Senates ist die Regelung aber in ihrem Gesamtzusammenhang dahin zu verstehen, dass bei einem Scheitern des Rückkaufes der Grundstücke zwar das monatliche Bindungsentgelt von 1.500,00 EUR entfällt, nicht aber der Pachtzins sich von 2.020,00 EUR auf 3.520,00 EUR erhöht. Dafür spricht insbesondere, dass die Parteien des Pachtvertrages eine notarielle Beurkundungsbedürftigkeit vermeiden wollten, wie sich anhand der Regelung in § 4 des Nachtrages vom 14.09.2008 zeigt und es einen zumindest mittelbaren Zwang für den Pächter zum Rückkauf der Grundstücke auslösen könnte, wenn allein der Umstand des gescheiterten Rückkaufes zu einer ganz erheblichen Erhöhung der monatlichen Pacht um fast 75 % führen würde. Ein derartiger mittelbarer Erwerbszwang aber kann bereits die Formbedürftigkeit der Vereinbarung auslösen (vgl. Grüneberg in Palandt, BGB, 76. Auflage, § 311b Rn. 13). Im Ergebnis schuldete die Beklagte zu 1) deshalb eine monatliche Pacht ab Januar 2013 nur in Höhe von 2.020,00 EUR.

Die Pachtforderung des Klägers für Januar bis März 2013 in Höhe von insgesamt 6.060,00 EUR ist aber gemäß §§ 387, 389 BGB durch die Hilfsaufrechnung erloschen, welche die Beklagte zu 1) in Höhe der die monatliche Pacht von 2.020,00 EUR übersteigenden Zahlungen auf Seite 33 der Klageerwiderung vom 12.03.2015 (Bl. 47 dA) erklärt hat. Die Beklagte zu 1) hat unstrittig im Zeitraum vom 01.01.2008 bis zum 31.12.2012 das monatliche Bindungsentgelt von 1.500,00 EUR entrichtet, mithin einen Gesamtbetrag von 90.000,00 EUR. Durch die Hilfsaufrechnung mit den Zahlungen der Beklagten zu 1) von Januar bis April 2008 in Höhe von insgesamt 6.000,00 EUR (4 ˟ 1.500,00 EUR) und mit einem Teilbetrag von 60,00 EUR aus der Zahlung der Beklagten zu 1) für den Monat Mai 2008 in Höhe von 1.500,00 EUR ist danach die streitgegenständliche Pachtforderung für Januar bis März 2013 erloschen. Die vom Kläger erhobene Verjährungseinrede steht der Aufrechnung nicht entgegen, weil der Lauf der regelmäßigen Verjährungsfrist aus §§ 195, 199 Abs. 1 BGB nicht vor dem 01.01.2013 begonnen hat. Vorher war nicht endgültig klar, ob der Rückkauf der Grundstücke zum 31.12.2012 scheitern würde, so dass die Beklagte zu 1) das Bindungsentgelt zuvor nicht zurückverlangen konnte. Zum Zeitpunkt der mit der Klageerwiderung am 21.03.2015 an den Klägervertreter zugestellten Aufrechnungserklärung war die Rückzahlungsforderung der Beklagten zu 1) für Januar bis Mai 2008 danach noch nicht verjährt (§ 215 BGB). Etwaige Rückzahlungsforderungen der Beklagten zu 1) oder zu 4) wegen überzahlter Pacht aus dem Zeitraum 2002 bis 2007 waren dagegen bereits gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB verjährt, bevor Anfang des Jahres 2013 eine Aufrechnungslage mit den vom Kläger geltend gemachten Pachtansprüchen entstehen konnte (§ 215 BGB).

Schlagworte: Abtretung im Treuhandverhältnis, Beurkundung, Fehlerhafte Beurkundungen, Treuhand

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