§ 278 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 311 Abs 2 BGB, § 738 Abs 1 BGB
1. Wenn der Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds den unzutreffenden Eindruck erweckt, es handele sich um eine sichere Kapitalanlage, die in besonderer Weise zur Altersversorgung geeignet sei, kommt ein Schadensersatzanspruch des Anlegers gegen den für den Prospekt verantwortlichen Fondsinitiator in Betracht.
Der Gründungskommanditist W. S. hat im Hinblick auf den Beitritt der Klägerin Vertragsverhandlungen mit dieser aufgenommen. Daher haftete W. S. für das Verschulden eines Erfüllungsgehilfen, insbesondere eines Anlagevermittlers, dessen Hilfe er sich bediente, gemäß § 278 BGB.
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Gründungsgesellschafter einer Publikums-KG beim Beitritt eines Anlegers auf Schadensersatz haftet, wenn im Rahmen der Vertragsverhandlungen Aufklärungspflichten verletzt werden. Die Haftung kann sich sowohl ergeben aus Fehlern des Prospekts, der vom Vermittler für die Werbung von Anlegern verwendet wird, als auch für mündliche fehlerhafte Angaben des Vermittlers gegenüber dem Anleger. Entscheidende Grundlage für die Haftung des Gründungsgesellschafters ist der Umstand, dass durch den Beitritt eines Anlegers zu der Publikums-KG ein Vertragsverhältnis mit dem Gründungsgesellschafter zustande kommt. Da die Werbung des Anlegers (durch den Vermittler) der Anbahnung eines Vertragsverhältnisses mit dem Gründungsgesellschafter dient, sind Fehler des Vermittlers nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss dem Gründungsgesellschafter zuzurechnen (vgl. BGH, NJW 1991, 1608; BGH, NZG 2012, 787; OLG HammBitte wählen Sie ein Schlagwort:
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OLG Hamm
, Urteil vom 02.04.2009 – 27 U 105/07 -, zitiert nach Juris). Diese Grundsätze finden nicht nur dann Anwendung, wenn ein Anleger unmittelbar einer Publikums-KG als Kommanditist Beitritt. Vielmehr kommt eine Haftung des Gründungsgesellschafters auch bei einer treuhänderischen Beteiligung in Betracht, bei welcher ein Treuhänder die Gesellschaftsbeteiligung für den Anleger halten soll. Entscheidend für eine Haftung im Rahmen der Anbahnung eines Vertragsverhältnisses ist die Frage, ob bei einer treuhänderischen Beteiligung gleichzeitig unmittelbare Vertragsbeziehungen zwischen dem Gründungsgesellschafter und dem Anleger (Treugeber) zustande kommen sollen. Wenn sich aus den Regelungen des Gesellschaftsvertrags ergibt, dass der über eine Treuhandkonstruktion beteiligte Anleger eigene Rechte und Pflichten haben soll, ist von einer unmittelbaren vertraglichen Beziehung zwischen dem Gründungsgesellschafter und den Anlegern auszugehen. Daraus ergibt sich in den Fällen der treuhänderischen Beteiligung bei einer Aufklärungspflichtverletzung die Haftung des Gründungsgesellschafters (vgl. BGH, NJW 1987, 2677; BGH, NJW-RR 2007, 406, 407).
Entscheidend ist, wie das Landgericht zu Recht festgestellt hat, dass die Beteiligten nicht nur ein Vertragsverhältnis der Klägerin zur Treuhänderin begründen wollten, sondern dass gleichzeitig ein Vertragsverhältnis unmittelbar zwischen der Klägerin und den Gesellschaftern, insbesondere zu dem Gründungskommanditisten W. S., begründet wurde, mit einer Vielzahl von eigenen Rechten und Pflichten der Klägerin im Gesellschaftsvertrag. Dies ergibt sich sowohl aus der Beitrittsvereinbarung als auch aus dem Gesellschaftsvertrag.
2. Der Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds muss über personelle und kapitalmäßige Verflechtungen zwischen dem Fondsinitiator und den Verkäufern, von denen der Fonds die Immobilien erworben hat, aufklären. Eine unzureichende Darstellung, in der die Risiken von Interessenkollisionen zudem verschleiert werden, kann einen Schadensersatzanspruch des Anlegers gegen den Fondsinitiator aus culpa in contrahendo auslösen.
3. Bei zum Schadensersatz verpflichtenden Prospektfehlern kann der Anleger die Beteiligung fristlos kündigen. Das gilt auch bei einer Treuhandkonstruktion, und zwar jedenfalls dann, wenn der Gesellschaftsvertrag dem Anleger eine Stellung einräumt, die rechtlich einer unmittelbaren Beteiligung angenähert ist.
Schlagworte: Anlageberatung und Prospekthaftung, geschlossener Immobilienfonds, Haftung Gründungskommanditisten