BGH, Urteil vom 10. Juni 1988 – V ZR 125/87

BGB §§ 123, 460

1. Zur Frage der Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Hauses, wenn dem Verkäufer durch bestandskräftigen behördlichen Bescheid die bisherige Nutzungsart des Hauses untersagt worden ist.

2. Es besteht kein allgemeiner Grundsatz des Inhalts, daß beim Kauf eines Grundstücks zum Preis von über 3 Millionen DM der Käufer grob fahrlässig handle, wenn er nicht in Grundakten und Bauakten Einsicht nimmt.

Zum Sachverhalt

Der Bekl. war Eigentümer eines mit einem mehrstöckigen Gebäude bebauten Grundstücks, das er 1978 erworben hatte. Das Gebäude war als Büro- und Geschäftsgebäude errichtet worden auf der Grundlage einer Baugenehmigung aus dem Jahr 1967, nach welcher ausschließlich gewerbliche Nutzung zugelassen war. Wegen der damaligen Arbeitslage und der schlechten Vermietbarkeit von Büroflächen war 1968 befristet die gewerbliche Nutzung des 2. bis 5. Obergeschosses als Wohnheim (Arbeiterwohnheim) gestattet worden; die Frist endete am 30. 11. 1978. Mit Schreiben des Bezirksamts – Bau- und Wohnungsaufsichtsamt – vom 9. 4. 1979 wurde der Bekl. auf diesen Sachverhalt hingewiesen und aufgefordert, innerhalb von fünf Monaten nach Unanfechtbarkeit dieses Bescheides “a) die Räume vom 2.-5. OG nicht mehr zu Wohnzwecken zu nutzen, nutzen zu lassen bzw. die Nutzung durch Dritte zu dulden und zu entmieten; b) die freigewordenen Räume nicht erneut als Wohnungen zu vermieten bzw. vermieten zu lassen; c) nach Freimachung den ursprünglich genehmigten Zustand (Büro- und Geschäftsräume) wieder herstellen zu lassen.“ Für den Fall eines Verstoßes gegen den Punkt b wurde die Festsetzung eines Zwangsgeldes von 1000 DM angedroht. Der vom Bekl. eingelegte Widerspruch wurde durch Bescheid des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 27. 6. 1980 zurückgewiesen. In der Folgezeit duldete die Behörde jedoch weiterhin die Nutzung zu zumindest wohnungsählichen Zwecken. In der Zeit um 1984 wurden in den zum Teil auch vom Bekl. geschaffenen oder umgeschaffenen Wohnungseinheiten, die jedenfalls teilweise auch mit Sanitäreinrichtungen und Küchen versehen waren, Asyl-Bewerber untergebracht; für diese wurden die Mieten jeweils überwiegend vom Sozialamt gezahlt.

Anfang 1984 bot der Bekl. das Grundstück über die W-GmbH zum Kauf an. In dem Angebot dieser Firma wurde ein Wohnfläche von 1241,58 qm und eine Gewerbefläche im Erdgeschoß von 334,58 qm angegeben und darauf hingewiesen, daß das Haus bei Bedarf bis auf die beiden Läden im Erdgeschoß frei übergeben werden könne. Nach verschiedenen Gesprächen und Besichtigungen gab der Kl. am 8. 2. 1984 ein notariell beurkundetes Kaufangebot mit einem Kaufpreis von 3100000 DM ab, in welchem das Kaufobjekt als “Mehrfamilienhaus” bezeichnet ist. § 2 dieses Angebots enthält u. a. folgende Bestimmungen: “Der Grundbesitz ist hinsichtlich der Wohnungen jedoch ohne Stellplätze vermietet. Die Stellplätze nutzt zur Zeit der Verkäufer… Der Verkäufer versichert, daß er alle Wohnungen mit landesüblichen Mietverträgen voll vermietet hat. Die Jahreskaltmiete beträgt jährlich ca. 359334,80 DM… Der Verkäufer versichert, daß die üblicherweise erzielbare Jahreskaltmiete bei diesem Objekt 360000 DM jährlich beträgt. Es ist kein Mietvertrag abgeschlossen, der nur kurzfristig und zu überhöhten Mietbedingungen abgeschlossen ist.“ Der Bekl. erklärte am 9. 2. 1984 zu notarieller Urkunde, daß er dieses Angebot nach Maßgabe einer Reihe anschließend aufgeführter Bestimmungen annehme. Die Nr. 1 dieser Änderungsbestimmungen lautet: “Das Grundstück und das aufstehende Gebäude werden verkauft wie diese stehen und liegen unter Ausschluß jeglicher Gewährleistung für Größe, Güte, Grenzen, Beschaffenheit und hinsichtlich des Grundstücks weiterer Bebaubarkeit und Bauausnutzbarkeit.“ In notariell beurkundetem “Zusatzvertrag” vom 13. 2. 1984 stimmte der Kl. den Änderungen zu.

1984 wies das Bezirksamt – Bau- und Wohnungsaufsichtsamt – den Kl. unter Übersendung der Bescheide vom 9. 4. 1979 und 27. 6. 1980 darauf hin, daß das Gebäude nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe, und drohte die Festsetzung eines Zwangsgeldes von 1000 DM an, falls der Anordnung nach Ablauf von weiteren vier Wochen nicht genügt sein sollte. Der Kl. unternahm gegen diesen Bescheid nichts. Durch seinen Verwalter ließ er das Grundstück weiterhin in der zuvor vom Bekl. betriebenen Weise bewirtschaften und schloß weitere Mietverträge ab. Er trieb auch die Eigentumsumschreibung voran, die dann am 24. 9. 1984 erfolgte. Mit einem Schreiben ließ der Kl. die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung erklären und das Recht auf Wandlung, hilfsweise Minderung, geltend machen, da ihn der Bekl. nicht darüber informiert habe, daß das Gebäude nur für gewerbliche Zwecke genutzt werden dürfe. Später wurde hinsichtlich des Grundstücks die Zwangsverwaltung und die Zwangsversteigerung angeordnet. Mit der Klage verfolgt der Kl. die Rückgängigmachung des Grundstücksgeschäfts. Er hat beantragt, den Bekl. zur Zahlung von 3100000 DM zu verurteilen, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an dem Kaufgrundstück. Der Bekl. hat Widerklage erhoben mit dem Antrag, den Kl. zur Zahlung von 18670,86 DM zu verurteilen; in dieser Höhe stehe ihm auf der Grundlage des wirksamen Kaufvertrags gegen den Kl. ein Anspruch auf Auslagenersatz zu. Das LG hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Das KG hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die Revision des Kl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Aus den Gründen:

I. Das BerGer. hat ausgeführt:

Die vom Kl. erklärte Anfechtung greife nicht durch. Ihrem Erfolg stehe nicht schon entgegen, daß der Kl. den Kaufvertrag jedenfalls nach § BGB § 144 BGB bestätigt hatte; auf einen solchen Willen könne aus dem Verhalten des Kl. nicht geschlossen werden. Es könne auch nicht zweifelhaft sein, daß ein grundsätzliches baurechtliches Verbot der Nutzung zu Wohnzwecken bei einem bebauten Grundstück ein für den Kaufentschluß eines Interessenten wesentlicher Umstand sei. Dieses Verbot habe daher offenbart werden müssen, zumal angesichts der bisherigen und bei Besichtigungen auch ohne weiteres erkennbaren Nutzung. Den Beweis für eine entsprechende ausreichende Information habe nach dem bisherigen Stand der Beweisaufnahme der Bekl. allerdings nicht erbracht. Andererseits habe auch der Kl. nicht bewiesen, daß die vom Bekl. unter Darlegung von Einzelheiten behauptete Aufklärung nicht erfolgt sei. Die Beweislast liege insoweit beim Kl. Eine andere Beweislastverteilung ergebe sich nicht etwa daraus, daß der Bekl. in dem Kaufvertrag Versicherungen hinsichtlich der Vermietung aller Wohnungen mit landesüblichen Mietverträgen und hinsichtlich der üblicherweise erzielbaren Jahreskaltmiete abgegeben habe. Denn diese Versicherungen seien vom Kl. formuliert worden, obwohl er gewußt habe, daß sie (ganz unabhängig von dem baurechtlichen Verbot der Nutzung zu Wohnzecken) nicht richtig seien; nichts anderes gelte im Ergebnis auch hinsichtlich der Angabe “Mehrfamilienhaus” in dem Vertragsangebot des Kl. Es fehle also schon an dem für die behauptete arglistige Täuschung erforderlichen Nachweis des Verschweigens eines wesentlichen Umstandes. Unabhängig davon sei auf Grund des Ergebnisses der Anhörung der Parteien und der Beweisaufnahme auch nicht feststellbar, daß eine – einmal unterstellte – nichterteilte Information arglistig, sei es auch nur mit bedingtem Täuschungsvorsatz, unterblieben und daß der Kl. dadurch getäuscht worden sei. Der Bekl. habe davon ausgehen können, daß ein Interessent für ein so teueres Objekt und gerade auch der Kl., der dem Bekl. als kundiger Käufer habe erscheinen können, die Grundakten und die Bauakten einsehen und sich dadurch Kenntnis von den Verhältnissen verschaffen werde. Eine Rückabwicklung des Kaufvertrags könne auch nicht aus dem Gesichtspunkt der Wandlung verlangt werden. Damit sei die Klage unbegründet. Zugleich ergebe sich hieraus die Begründetheit der Widerklage, da der Kl. sich hiergegen nur mit dem Hinweis auf die Unwirksamkeit des Kaufvertrags gewendet und auch die Richtigkeit der Berechnung der vom Bekl. geltend gemachten Forderungen nicht bestritten habe.

II. Die Revision hat Erfolg.

1. Mit nicht zu beanstandenden Erwägungen hat das BerGer. die Klage nicht schon an § BGB § 144 BGB (Bestätigung eines anfechtbaren Rechtsgeschäfts) scheitern lassen.

Zutreffend ist auch sein weiterer Ausgangspunkt, daß das bestehende baurechtliche Verbot der Nutzung des Hauses zu Wohnzwecken ein offenbarungspflichtiger Umstand war. Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck (des anderen) vereiteln können und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte (u. a. Senat, NJW 1979, NJW Jahr 1979 Seite 2243; WM 1982, WM Jahr 1982 Seite 960 (WM Jahr 1982 Seite 961) m. w. Nachw.). Diese Kriterien hat das BerGer. zu Recht als hier gegeben erachtet. Dies gilt auch dann, wenn man den Vortrag des Bekl. unterstellt, daß die Bezeichnung des Kaufobjekts in dem Kaufvertrag als “Mehrfamilienhaus” und nicht – wie in dem Maklerangebot – als “Wohn- und Geschäftshaus” auf einen Wunsch des Kl. zurückgehe. Denn in jedem Falle mußte dieser darüber unterrichtet werden, daß entgegen den – nach Quadratmetern aufgeteilten – Angaben im Maklerangebot und entgegen der bisherigen, bei Besichtigung ohne weiteres erkennbaren tatsächlichen Nutzung des Hauses selbst eine nur teilweise Nutzung zu Wohnzwecken baurechtlich verboten war.

Dem BerGer. ist darin zuzustimmen, daß die erforderliche Information nicht nur durch Vorlegung der behördlichen Bescheide vom 9. 4. 1979 und 27. 6. 1980 an den Kl. geschehen konnte, sondern auch durch eine “anderweitige klare Inkenntnissetzung”. Der Kl. ist aber schon nach dem eigenen Vorbringen des Bekl. nicht anderweitig klar in Kenntnis gesetzt worden. Der Bekl. schuldete Aufklärung nicht nur darüber, daß die Baugenehmigung nur für gewerbliche Nutzung erteilt war, der Kl. mußte vielmehr auch darüber unterrichtet werden, daß ein förmlicher, erfolglos angefochtener Bescheid der Bau- und Wohnungsbehörde vorlag, durch welchen dem Bekl. – unter teilweiser Androhung eines Zwangsgeldes – insbesondere aufgegeben worden war, die Räume im 2.-5. Obergeschoß nicht mehr zu Wohnzwecken zu nutzen oder nutzen zu lassen, sie zu entmieten und nach Freiwerden nicht wieder als Wohnungen zu vermieten, sondern den ursprünglich genehmigten Zustand, nämlich Büro- und Geschäftsräume, wieder herzustellen. Denn erst die Kenntnis auch dieses Sachverhalts hätte den Kl. zutreffend über die rechtliche Situation hinsichtlich der Benutzbarkeit des Kaufobjekts informiert. Der Bekl. räumt ein, dem Kl. die Bescheide vom 9. 4. 1979 und 27. 6. 1980 nicht vorgelegt zu haben; er behauptet indes selbst nicht, den Kl. in anderer Weise über Ergehen und Inhalt dieser Bescheide unterrichtet zu haben; er beruft sich lediglich darauf, es sei bei den Hausbesichtigungen und Vertragsverhandlungen dem Kl. gesagt worden, daß nur eine Bauerlaubnis für gewerbliche Nutzung vorliege und die tatsächlich erfolgte überwiegende Vermietung zu Wohnzwecken von den Behörden lediglich geduldet werde. Damit wäre der Kl. nicht hinlänglich über die zusätzlichen Risiken informiert worden, die sich aus den in dem Bescheid vom 9. 4. 1979 bereits förmlich ausgesprochenen Anordnungen ergaben. Selbst wenn der Bekl., wie er bei seiner persönlichen Anhörung erklärt hat, dem Kl. auch noch mitgeteilt haben sollte, ihm – dem Bekl. – sei die Erteilung einer Nutzungsgenehmigung für Wohnzwecke für weitere 10 Jahre in Aussicht gestellt worden, so hätte dies den Kl. allenfalls noch weniger an die Möglichkeit denken lassen, es könnte schon eine förmliche Untersagungsanordnung ergangen sein. Das BerGer. hat somit zu Unrecht verneint, daß der Bekl. die ihm obliegende Aufklärungspflicht verletzt hat. Da dies auch bei voller Berücksichtigung des eigenen Vorbringens des Bekl. gilt, kommt es auf die Beweiswürdigung des BerGer. und die hierzu von der Revision erhobenen Rügen nicht mehr an.

2. Der aufgezeigte Fehler ist auch nicht etwa deshalb im Ergebnis unschädlich, weil das BerGer. in einer Hilfsbegründung die Ansicht vertreten hat, selbst bei Unterstellung nicht hinreichend erteilter Information lasse sich jedenfalls ein arglistiges Verhalten des Bekl. nicht feststellen. Denn diesen Ausführungen ist schon dadurch die Grundlage entzogen, daß sie auf der unrichtigen Auffassung beruhen, der Bekl. hätte seiner Aufklärungspflicht schon dann Genüge getan, wenn er den Kl. darüber unterrichtet hätte, daß die Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken nach der Baugenehmigung zwar nicht zulässig sei, von den Behörden aber geduldet werde. Es kann daher auf sich beruhen, inwieweit die Rügen der Revision, die tatrichterliche Würdigung zur Frage der Arglist verstoße in mehrfacher Weise gegen die Denkgesetze und die Lebenserfahrung, begründet sind. Ebensowenig kommt es noch darauf an, daß aus den Ausführungen des BerGer. darüber, wovon der Bekl. ausgehen konnte, nicht ohne weiteres ersichtlich ist, wovon er nach tatrichterlicher Überzeugung ausgegangen ist. Es bedarf einer erneuten tatrichterlichen Würdigung zur Frage der Arglist.

3. Da somit noch offen ist, ob der Kaufvertrag durch Anfechtung beseitigt worden ist, kann auch der Ausspruch über die Widerklage, der einen wirksamen Kaufvertrag zur Voraussetzung hat, nicht bestehen bleiben.

III. Nach alledem ist das angefochtene Urteil in vollem Umfang aufzuheben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das BerGer. zurückzuverweisen. Der Senat hat dabei von der durch § ZPO § 565 S. 2 ZPO eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht. Die Zurückverweisung gibt den Parteien Gelegenheit, ihre Anträge, soweit erforderlich, der jetzigen Situation anzupassen.

Für den Fall, daß sich bei der neuen Verhandlung der Kl. zur Begründung der Klage auch auf die in seinem Anfechtungsschreiben vom 26. 9. 1984 zugleich geltend gemachte Wandlung beruft (vgl. dazu Stein-Jonas-Schönke, ZPO, 20. Aufl., § 253 Rdnr. 136), ist noch auf folgendes hinzuweisen: Der hierzu vom BerGer. vertretenen Ansicht, dem Kl. sei der Mangel – Nichtinformierung durch den Bekl. unterstellt – jedenfalls infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann nicht gefolgt werden. Ein allgemeiner Grundsatz des Inhalts, daß beim Kauf eines Grundstücks zum Preis von über 3 Mio. DM der Käufer grob fahrlässig handle, wenn er nicht in Grundakten und Bauakten Einsicht nehme, läßt sich nicht aufstellen. Ein Hinweis auf einen bestehenden Sanierungsvermerk könnte in diesem Zusammenhang allenfalls insoweit von Belang sein, als es um Auswirkungen dieses Vermerkes geht. Auch die konkreten Umstände des vorliegenden Falles rechtfertigen den Standpunkt des BerGer. nicht. Der Kl., dem 1983 ein Hausgrundstück unter Angabe des Baujahres 1965 und mit genauen qm-Angaben über Wohnfläche und über Gewerbefläche angeboten worden war, fand bei Besichtigung bestätigt, daß das Gebäude teilweise zu gewerblichen und teilweise – entsprechend der vorhandenen baulichen Ausstattung – zu Wohnzwecken genutzt wurde; bei dieser Sachlage kann keine grobe Fahrlässigkeit des Kl. darin gesehen werden, daß er sich nicht durch Einsicht in die Bauakten vergewisserte, ob diese Nutzung auch der baurechtlichen Genehmigung entsprach. 

Schlagworte: Durchführung einer Due Diligence durch Kaufinteressenten

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